Créditos hipotecarios
Mejores créditos hipotecarios en México: CAT y tasas 2026
Compara 10 créditos hipotecarios en México por CAT, tasas y condiciones. Guía para elegir, con gastos y ejemplos. Actualizada en octubre de 2026.
Imagen ilustrativa creada con IA; no corresponde a una propiedad específica.
Una buena hipoteca te permite comprar la propiedad que quieres y conservar margen para disfrutarla. Para elegirla, vale la pena ir un paso más allá de la tasa anunciada: cuánto necesitas aportar al inicio, cuánto pagarás cada mes y qué flexibilidad tendrás si después decides adelantar capital.
Comparamos diez productos bancarios para que puedas elegir cuáles vale la pena cotizar. Primero veremos qué revisar, después sus tasas y condiciones publicadas y, finalmente, ejemplos para aterrizar la decisión a tu presupuesto.
Antes de comparar bancos, define qué necesitas del crédito
Piensa en cómo quieres vivir después de recibir las llaves. ¿Prefieres guardar dinero para amueblar, terminar de pagar antes o mantener una mensualidad predecible? Esa prioridad cambia qué oferta resulta más atractiva.
- Enganche y liquidez: separa lo que aportarás al precio de los gastos de escrituración. Poner más enganche puede mejorar condiciones, pero conviene conservar una reserva.
- Pago completo: pide capital, intereses, seguros y comisiones juntos. Compara una mensualidad que puedas sostener con tus gastos habituales.
- Tipo de pago y plazo: verifica si es fijo o creciente. Un pago inicial bajo puede subir después; el plazo cambia tanto la mensualidad como el costo total.
- Flexibilidad: si esperas bonos o ingresos extraordinarios, revisa cómo se aplican los abonos a capital y cuánto cuesta liquidar antes.
- Elegibilidad: confirma residencia, origen de ingresos, uso del inmueble y certificaciones. Una buena oferta solo sirve si encaja con tu compra.
Con esas respuestas, solicita dos o tres propuestas sobre el mismo inmueble y plazo. Tendrás una comparación mucho más útil que una colección de tasas «desde».
EL DATO CLAVE PARA COMPARAR COSTOS
¿Por qué darle más peso al CAT que a la tasa?
Una tasa más baja no siempre significa un crédito más barato. El Costo Anual Total (CAT) expresa el costo del financiamiento como porcentaje anual e incorpora intereses y otros cargos aplicables. Por eso ofrece una referencia más completa que la tasa sola. Definición de Banco de México.
Para comparar dos ofertas equivalentes, conviene dar prioridad al CAT personalizado más bajo, junto con el desembolso inicial, el pago mensual completo y el total a pagar. La tasa sigue siendo útil para entender cómo se generan los intereses, pero no resume el costo de todo el préstamo.
¿Puede convenir una tasa mayor con CAT menor?
Sí. Imagina dos cotizaciones para el mismo monto y plazo: una tiene tasa de 9% y CAT de 12.5%; otra, tasa de 10% y CAT de 11.5%. La segunda tiene menor costo anual equivalente, aunque su tasa sea más alta. Las diferencias en comisiones, seguros y calendario de pagos pueden explicar ese resultado. Es un ejemplo ilustrativo, no una oferta bancaria.
Lo que el CAT no significa
Un CAT de 12% no significa que pagarás un cargo de 12% sobre el préstamo cada año ni que devolverás únicamente 12% adicional al final. Tampoco se suma a la tasa. Para conocer tu mensualidad y el total en pesos, revisa la tabla de amortización y los cargos desglosados. Cómo se calcula a partir de lo recibido y pagado.
El CAT promedio del anuncio orienta; el CAT de tu cotización permite decidir con más precisión. Las cifras publicadas pueden usar distintos supuestos: solicita el mismo monto, enganche, plazo y esquema de pagos a cada banco. Un CAT menor a un plazo más largo tampoco garantiza menos pesos pagados en total. Y los CAT «sin IVA» y gastos de cierre deben leerse con sus exclusiones, no como un presupuesto completo de compra.
10 opciones de crédito hipotecario para comparar
Octubre 2026 · Selección de productos bancarios
Fuentes oficiales consultadas el 16/10/2026. Cada producto enlaza a su banco. El orden no representa un ranking.| Producto | CAT sin IVA | Tasa anual | Para quién / qué revisar | Vigencia |
|---|---|---|---|---|
| 01 · Banorte · Hipoteca Fuerte | 12.2% | Desde 8.80% | Tasa inicial competitivaComisión de contratación de 1%; compara el pago completo. | 10 feb 2027 |
| 02 · Banamex · Perfiles | 12.2% | Desde 9.05% | Pagos fijosPromoción sin comisión de contratación; tasa según perfil. | 31 ene 2027 |
| 03 · HSBC · Full Pago Fijo | 11.8% | Desde 9.65% inicial | Enganche de 30% o másLa tasa anunciada requiere ese enganche; las reducciones tienen condiciones. | 30 nov 2026 |
| 04 · HSBC · Verde | 11.2% | 9.75% | Vivienda nueva certificadaCertificaciones admitidas LEED/EDGE; sin penalización por prepago parcial o total. | 30 nov 2026 |
| 05 · Banregio · Adquisición | 12.1% | Desde 9.60%, a 10 años | Quien busca un plazo cortoEse mínimo aplica solo a 10 años; publica comisión y penalización de prepago de 1.50% cada una. | 30 oct 2026 |
| 06 · Inbursa · Inburcasa | 12.6%–13.4% | 10.00% | Plazos de hasta 15 añosCAT por categoría: media 13.0%, residencial 12.6%, residencial plus 13.4%. | 31 dic 2026 |
| 07 · BBVA · Tu Opción México | 13.2% | 10.40% / 10.70% | Mexicanos que trabajan en EE. UU.10.40% hasta 70% financiado; 10.70% hasta 90%. No es un producto general para todo extranjero. | 27 dic 2026 |
| 08 · Banorte · Verde | 11.5%* | 10.75% | Vivienda sustentable elegibleHasta 90% sobre avalúo; confirmar certificación y coberturas. | 10 feb 2027 |
| 09 · Banorte · Fuerte Cero | 11.9% | 10.80% | Reducir cargos de contrataciónSin comisión de contratación ni administración; avalúo y seguros asociados sin costo bajo condiciones. | 10 feb 2027 |
| 10 · Santander · Hipoteca Free | 11.9% | 11.35% inicial | Cuidar el gasto inicialCAT media/residencial. Revisar coberturas y modalidad con o sin cargo por liquidación anticipada. | 4 mar 2027 |
CAT publicados informativos; pueden usar tasas, plazos y viviendas de referencia diferentes. *Banorte Verde publica un CAT personalizado para 80% de financiamiento y 15 años. Los demás son promedios. Santander: categoría media/residencial. Las tasas mínimas requieren aprobación; una vigencia publicitaria no congela tu oferta.
Cómo reducir la lista a tus tres mejores opciones
Para empezar por costo: solicita el CAT personalizado de dos o tres productos que encajen con tu perfil. Banorte Fuerte y Banamex Perfiles tienen tasas anunciadas atractivas; contrástalas con comisiones, seguros y total a pagar. Para cuidar el efectivo inicial: compara Banorte Cero y Santander Free. Si la vivienda tiene certificación ambiental: incorpora las opciones verdes de HSBC y Banorte; no des por hecho que cualquier departamento nuevo califica. Si eres mexicano y trabajas en Estados Unidos: BBVA Tu Opción México atiende específicamente ese perfil.
Banregio merece revisarse si te interesa un plazo de 10 años: su tasa mínima anunciada no corresponde a un crédito de 20 años. Inburcasa añade una alternativa con tasa fija y plazos de hasta 15 años. HSBC Full puede ser útil con un enganche de al menos 30%. No necesitas tramitar los diez; usa estas diferencias para elegir dónde pedir propuestas.
Un detalle útil si planeas adelantar pagos: Santander Free contempla una modalidad con penalización de 2.8% sobre el saldo por liquidación anticipada total y otra con distinta tasa sin esa comisión. Su documento también distingue seguros básicos de coberturas ampliadas con costo. Pide ambas propuestas y sus condiciones; la página y el folleto no coinciden en todas las tasas de la alternativa. Tabla de comisiones de Santander Free, septiembre 2026.
¿Cuánto cambia la mensualidad entre 15 y 20 años?
Imagina una propiedad de $5 millones de pesos. Aportas $1 millón de enganche y solicitas $4 millones. Con una tasa fija hipotética de 10%, pagos mensuales constantes de capital e intereses, el cálculo sería:
| Plazo | Capital e intereses al mes | Intereses durante todo el plazo |
|---|---|---|
| 15 años | $42,984 | $3,737,157 |
| 20 años | $38,601 | $5,264,208 |
Ejemplo propio, no cotización bancaria. Cifras redondeadas; no incluye seguros, comisiones, impuestos ni otros gastos. Supone que no hay pagos anticipados ni cambios de tasa.
El plazo de 20 años libera unos $4,383 mensuales; el de 15 años reduce en alrededor de $1.53 millones los intereses acumulados. La elección depende de cómo prefieras distribuir tu dinero. Un plazo más largo puede dar flexibilidad y permitir abonos adicionales cuando tus ingresos lo permitan, siempre que el contrato lo facilite. Si puedes sostener cómodamente el plazo corto, también merece cotizarse.
El dinero que necesitas además del enganche
Conviene separar el presupuesto en tres partes: aportación al precio, gastos para cerrar la compra y reserva para instalarte. Así podrás comparar propiedades por su costo completo y conservar dinero para equipamiento o mejoras.
- Escrituración: pide a la notaría un presupuesto para esa propiedad y municipio, con impuesto de adquisición, derechos registrales, certificados y honorarios desglosados. No traslades automáticamente un porcentaje de otra ciudad.
- Avalúo y contratación: confirma cuáles se cobran, cuáles se bonifican y en qué momento. Un reembolso posterior exige disponer primero del dinero.
- Seguros y cargos periódicos: revisa el pago mensual total y las coberturas. La suma de capital e intereses puede ser solo una parte del cargo.
- Instalación y gastos de la vivienda: deja espacio para mudanza, mobiliario, mantenimiento del condominio y predial. Estos conceptos pertenecen a tu presupuesto de vivienda, aunque no sean costos del préstamo.
CONDUSEF propone comparar también desembolso inicial, mensualidad y pago total; mirar esas cifras juntas da una idea más completa que elegir únicamente por la tasa. Cómo comparar con el simulador hipotecario. Los gastos notariales no están incluidos en el CAT de la ficha de Santander citada arriba: el CAT no sustituye el presupuesto de cierre.
Las preguntas que hacen más útil una cotización
Lleva el precio aproximado, ahorro disponible, plazo deseado, comprobantes de ingresos y tus compromisos de pago actuales. Pide que el asesor te entregue una hoja con estas respuestas:
- ¿Qué tasa me aprobarían y qué condiciones debo mantener para conservarla?
- ¿Cuál es la mensualidad completa, incluyendo seguros y cargos? ¿Es fija o crece?
- ¿Cuánto dinero debo tener disponible antes de firmar y qué gastos pueden financiarse?
- ¿Los abonos a capital reducen plazo o mensualidad? ¿Hay condiciones o cargos al liquidar?
- ¿Qué ocurre si el avalúo queda debajo del precio pactado?
- ¿Hasta cuándo sirve la oferta y qué falta para la autorización final?
Si recibes ingresos del extranjero, eres independiente o buscas una segunda vivienda, coméntalo desde el principio. Pide confirmación de elegibilidad y documentación antes de pagar trámites. La aprobación de tu capacidad de crédito y la aceptación del inmueble son etapas relacionadas, pero distintas. En una compra mediante fideicomiso, confirma además que el banco admite esa estructura.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el mejor crédito hipotecario en octubre de 2026?
Para comenzar, cotizaríamos las alternativas de la tabla según tu prioridad: pagos estables, mayor enganche o menor gasto inicial. La mejor será la que ofrezca el costo y flexibilidad más convenientes en propuestas equivalentes para tu perfil.
¿Tasa fija significa mensualidad fija?
No necesariamente. Puede existir un esquema de pagos crecientes aunque la tasa sea fija. Revisa la tabla de amortización y pregunta cómo cambian los seguros y demás cargos.
¿Puedo usar estas tasas para una compra en diciembre?
Solo como referencia inicial. Algunas vigencias llegan a diciembre o más adelante; otras terminan en octubre o noviembre. Confirma las condiciones vigentes y tu oferta personalizada cerca de la contratación.
Fuentes y fechas
Consulta: 16/10/2026. CAT calculados: Banamex 01/08/2026; HSBC 01/06/2026; Santander 04/09/2026; BBVA 30/06/2026. La guía de CONDUSEF se usa para el método de comparación, no para tasas de 2026. Fuentes adicionales: Banorte, CAT calculados 10/08/2026; Banregio 30/04/2026; HSBC Verde 01/06/2026; Inbursa julio 2026; BBVA Tu Opción México 30/06/2026.