Vender una casa heredada en México: sucesión, escrituras e impuestos paso a paso

Heredar una casa abre una posibilidad importante: conservarla, rentarla o convertir ese patrimonio en dinero para un nuevo proyecto. Si la familia prefiere vender, lo primero es ordenar quién puede firmar y qué documentos faltan. Hacerlo desde el inicio permite negociar con claridad, sin descubrir un trámite pendiente cuando ya hay una oferta.

Para vender una casa heredada en México necesitas resolver la sucesión y acreditar quién tiene facultades para transmitirla. La adjudicación a los herederos suele ser la ruta más clara. En ciertos casos puede intervenir el representante de la sucesión; el notario debe revisar esa alternativa antes de comprometer una fecha de entrega.

El primer paso: revisar la escritura y el testamento

Reúne la escritura, el acta de defunción y el testamento, si existe. Tener las llaves, pagar el predial o ser el único hijo no sustituye el documento que acredita la transmisión. Tampoco basta que la familia haya acordado de palabra quién se queda con la casa.

Con testamento se tramita una sucesión testamentaria; sin él, una intestamentaria. El notario o abogado identifica herederos, bienes, obligaciones y representación del patrimonio. La vía aplicable depende de la entidad, de los documentos y de si existe acuerdo entre quienes tienen derechos.

Una ruta práctica para organizar el proceso

1. Confirmar qué escritura existe y si hay gravámenes, copropietarios o un crédito pendiente.
2. Revisar el testamento y la situación familiar con la notaría o el abogado.
3. Determinar quiénes heredan y quién representa la sucesión.
4. Preparar inventario, avalúos, partición y adjudicación cuando corresponda.
5. Coordinar impuestos locales, derechos e inscripción, y definir cómo se formalizará la venta.

Pide un calendario por etapas y un presupuesto separado: trámite sucesorio, adjudicación y venta. Así podrás distinguir lo que ya está resuelto de lo que todavía depende de una firma o de un documento.

¿Notario o juzgado?

Un expediente sin controversias puede permitir la vía notarial si reúne los requisitos locales. Si hay desacuerdo, menores de edad, personas cuya representación requiere protección especial o problemas con el testamento, el procedimiento puede necesitar intervención judicial. No hay un plazo nacional único para todos los casos.

Antes de anunciar una fecha de escrituración, pregunta qué ley y procedimiento rigen tu expediente. Las reglas civiles locales y la implementación del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares importan; una guía de otra ciudad no sustituye esa revisión.

¿Se puede vender antes de adjudicar?

Puede haber una venta formalizada por la sucesión con las autorizaciones correspondientes. También existe la cesión de derechos hereditarios, que transmite derechos y tiene un alcance distinto al de comprar una casa ya adjudicada. Son operaciones que deben explicar el notario y el abogado a ambas partes, incluyendo el tratamiento fiscal y la aceptación de un eventual banco financiador.

Si heredaron varios hermanos: acuerden esto antes de publicar

• Quiénes deben firmar y qué participación corresponde a cada uno, según los documentos de la sucesión.
• Precio de salida, rango de negociación y quién recibe las ofertas.
• Cómo se cubrirán predial, mantenimiento y reparaciones mientras se vende.
• Qué pasará si uno desea comprar la participación de los demás.
• Cómo se coordinarán los poderes y firmas si alguien vive fuera de México.

Un avalúo y comparables bien elegidos ayudan a conversar sobre una base común. Si alguien quiere vender solo su participación, hay que revisar los derechos de preferencia, avisos y plazos que establezca la ley local; no des por hecho que puede ofrecerla a un tercero sin ese paso.

Si una persona vive en Estados Unidos o Canadá, solicita a la notaría el texto y alcance del poder antes de tramitarlo. Los consulados mexicanos prestan servicios notariales; un documento otorgado ante una autoridad extranjera puede requerir formalidades adicionales.

Impuestos al recibir la herencia

• ISR: la herencia o el legado están exentos de ISR (LISR art. 93, fracción XXII, texto publicado por el SAT, consulta del 29 de octubre de 2026).
• Declárala si te toca: si en el año tus ingresos totales, incluidos los exentos, pasan de $500,000, debes informar la herencia en tu declaración anual (LISR art. 150). Si no lo haces estando obligado, la ley dice que la exención no aplica (art. 93, penúltimo bloque).
• Impuesto local por adjudicación: cambia según la ubicación y el parentesco. Pide una liquidación que separe impuesto, honorarios y derechos, e identifique cualquier beneficio aplicable.

Un ejemplo útil está en Zapopan en 2026: el artículo 52 de su Ley de Ingresos exenta los primeros $2,000,000 del valor fiscal en ciertas sucesiones entre cónyuges o familiares en línea recta hasta segundo grado, cuando el acervo consta de un solo inmueble en ese municipio. No es una exención nacional ni significa que toda una operación de mayor valor quede libre del impuesto. La notaría debe comprobar todos los requisitos.

Impuestos al vender la casa heredada

Costo y fecha del autor de la sucesión

No cuentan el avalúo ni la fecha de la adjudicación. La LISR (art. 124) indica que, en bienes heredados, el costo y la fecha de adquisición son los de la persona que falleció, conforme al texto de la Cámara de Diputados consultado el 29 de octubre de 2026. Ese costo se separa en terreno y construcción, la construcción se deprecia, todo se actualiza por inflación y se restan los gastos deducibles. El detalle de deducciones y cálculo está en nuestra guía del ISR al vender tu casa en México.

Exención solo si vives ahí

La LISR (art. 93, fracción XIX, inciso a) exenta la venta de la casa habitación del contribuyente hasta 700,000 UDIS. Su equivalencia en pesos cambia con el valor de la UDI del día de la operación. La venta debe hacerse ante notario y no debes haber usado la exención en los tres años anteriores. Que haya sido la casa de tus papás no basta: el heredero debe vivir ahí y probarlo ante el notario. Si son tres hermanos y solo uno vive en la casa, solo él puede pedirla para su parte.

Si el heredero vive en el extranjero

Para un heredero que no es residente fiscal en México se revisan las reglas de no residentes. El artículo 160 de la LISR prevé un impuesto de 25% sobre el ingreso sin deducciones y una opción sobre la ganancia, sujeta a representación y requisitos. La elección necesita revisarse con documentos antes de aceptar una oferta. Vivir en otro país, por sí solo, no resuelve cuál es tu residencia fiscal.

Precio, ganancia fiscal y efectivo neto: ejemplo hipotético

Ejemplo hipotético con números redondos; no es un cálculo fiscal. Dos hermanos, ambos residentes fiscales en México, heredan por mitades una casa en Guadalajara que su papá compró hace años; ya adjudicada, la venden en $4,000,000.

• Precio: $4,000,000 en total, $2,000,000 para cada uno.
• Ana vive en la casa desde hace años y lo puede comprobar. Su parte, $2,000,000, está por debajo del límite de 700,000 UDIS, así que podría quedar exenta si no usó la exención en los últimos tres años.
• Luis vive en otra casa. Supongamos que su mitad del costo del papá, actualizado y depreciado, da $900,000. Su mitad de gastos deducibles de venta, como la comisión, da $100,000. Su ganancia fiscal sería $2,000,000 − $900,000 − $100,000 = $1,000,000. Sobre eso el notario calcula y retiene el ISR.
• Efectivo neto de Luis: $2,000,000 menos ISR, gastos de venta y adeudos de predial o agua. Si en este ejemplo el notario le retuviera $200,000, cifra también hipotética, Luis recibiría alrededor de $1,700,000.

El precio no es lo que te llevas, y dos hermanos con la misma mitad pueden recibir cantidades distintas. Pide al notario el cálculo antes de aceptar una oferta. Si piensas vender por tu cuenta, revisa ¿conviene vender solo o con una inmobiliaria?.

Carpeta de papeles para vender

• Escritura de adjudicación inscrita.
• Escritura de compra de la persona fallecida y comprobantes de mejoras (costo fiscal).
• Predial y agua al corriente.
• Identificación, CURP, RFC y constancia de situación fiscal de cada heredero.
• Comprobantes de domicilio de quien vive en la casa.
• Acuerdo escrito entre hermanos: precio mínimo, quién negocia y reparto de gastos.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que pagar impuesto por heredar una casa?

ISR no (LISR art. 93, fr. XXII), aunque quizá debas informarla en tu anual. La adjudicación puede causar impuesto local de adquisición, con beneficios locales sujetos a requisitos, como el ejemplo de Zapopan.

¿Puedo vender si la casa sigue a nombre de mi papá o mi mamá?

No basta que seas heredero: deben acreditarse la sucesión y las facultades para vender. La venta por la sucesión y la cesión de derechos necesitan una revisión específica; no equivalen a ofrecer una casa ya adjudicada.

¿Cuánto tarda una sucesión ante notario?

Depende de la notaría, los papeles y el acuerdo familiar; hay plazos fijos, como las publicaciones. Pide un calendario por escrito.

¿Qué pasa si uno de los herederos vive en Estados Unidos?

Puede firmar con un poder otorgado ante consulado o notario. La notaría debe determinar su residencia fiscal; si no es residente fiscal en México, se revisan las reglas del artículo 160 de la LISR.

¿Puedo usar la exención de casa habitación si la casa era de mis papás?

Solo si vives ahí y puedes demostrarlo. El costo para la ganancia sigue siendo el de tus papás (LISR art. 124).

Fuentes

• Ley del ISR: artículos 93, 121, 124, 150 y 160
• Zapopan: Ley de Ingresos 2026, artículo 52
• SRE: servicios notariales consulares