Vender en México
ISR al vender tu casa en México: exención y documentos que conviene preparar
Conoce la exención de 700,000 UDIS, los tres años de referencia y los documentos y gastos que ayudan a preparar el cálculo de ISR al vender.
Imagen ilustrativa creada con IA; no corresponde a una propiedad o ubicación específica.
Cuando decides vender tu casa, conocer el precio de mercado es una parte del plan. La otra es saber cuánto recibirás al cerrar, después de liquidar los compromisos de la operación. Preparar a tiempo el cálculo de ISR permite negociar con una cifra clara y organizar mejor tu siguiente compra.
La buena noticia es que la venta de tu casa habitación puede tener una exención importante. Y cuando corresponde pagar impuesto, contar con los documentos de adquisición y de las inversiones realizadas ayuda a determinar correctamente la ganancia. El punto de partida es revisar tu caso antes de aceptar una oferta, con el notario y, cuando corresponda, tu contador.
La exención de 700,000 UDIS: qué significa
El artículo 93 de la Ley del ISR contempla la exención por venta de casa habitación hasta 700,000 UDIS de contraprestación, formalizada ante fedatario público y cumpliendo los requisitos. El límite se compara con el precio de venta, no con la utilidad. Además, no debes haber utilizado esta exención al vender otra casa habitación durante los tres años inmediatos anteriores. [1]
La UDI es una unidad cuyo valor en pesos publica Banco de México. Por eso el límite no es una cantidad fija de pesos para todo el año. La forma de calcularlo es sencilla: 700,000 × valor de la UDI aplicable. El notario debe usar el dato correspondiente a la operación. [2]
Ejemplo únicamente para entender la fórmula: si la UDI fuera $8.80, el límite sería $6,160,000. Ese valor de $8.80 es un supuesto redondo, no la cotización del día ni una estimación del impuesto de tu venta.
Cómo demostrar que la propiedad es tu casa habitación
El Reglamento de la Ley del ISR, artículo 155, contempla documentos como credencial para votar, comprobantes fiscales de electricidad o telefonía fija y determinados estados de cuenta. El domicilio debe coincidir con el inmueble, plenamente o en sus elementos fundamentales. Pueden estar a nombre del contribuyente, su cónyuge o familiares en línea recta ascendente o descendente, conforme a la disposición. [3]
Haz esta revisión mientras preparas las fotografías y documentos de venta. Si tu dirección usa una nomenclatura antigua, el número interior aparece de otra manera o el recibo está a nombre de un familiar, muéstralo al notario desde el principio. Podrá indicarte cómo acreditar la coincidencia y qué información adicional necesita.
Una escritura acredita la adquisición, pero por sí sola no resuelve todos los requisitos para tratar el inmueble como casa habitación. Son documentos con funciones distintas; tener ambos grupos ordenados agiliza la revisión.
Si vendes por encima del límite, revisa el beneficio parcial
Superar las 700,000 UDIS no elimina necesariamente toda la exención. La ley contempla el cálculo sobre el excedente, con deducciones proporcionales. [1]
Siguiendo el supuesto anterior de un límite de $6,160,000, una venta de $8,000,000 tendría un excedente de $1,840,000: 23% del precio. Ese 23% no es una tasa de ISR. Sirve para ilustrar la proporción que interviene en el cálculo. La ganancia gravable y el impuesto resultante dependen del costo, deducciones, actualizaciones y circunstancias de la operación.
Por eso, al recibir una oferta, resulta más útil pedir una simulación con tus documentos que aplicar un porcentaje genérico al precio. Puedes solicitar escenarios con dos precios de cierre para conocer cuánto cambiaría lo que recibirías.
Qué documentos de gastos merece la pena reunir
El artículo 121 permite considerar, con los requisitos aplicables, el costo comprobado de adquisición, inversiones en construcción, mejoras y ampliaciones, determinados gastos notariales, impuestos, derechos, avalúo y comisiones de adquisición o venta pagadas por el vendedor. Los gastos de conservación no se tratan igual que una mejora o ampliación. [4]
Si hiciste una ampliación, reúne facturas, contratos y documentación de la obra. Si solo pintaste para preparar la venta, sepáralo: no todo gasto que mejora la presentación del inmueble tiene el mismo tratamiento fiscal. Entregar las partidas identificadas ayuda a que el cálculo refleje lo que realmente corresponde.
También conserva la escritura de compra y los comprobantes de aquella operación. Si los documentos están en distintas carpetas, pide una lista al notario y marca lo que ya tienes. Si falta una factura, consulta qué documentación alternativa admite la normativa para tu situación; no des por perdida una partida sin revisarla, ni la incluyas sin sustento.
Precio, ganancia fiscal y dinero que recibirás son cifras distintas
Imagina que aún tienes una hipoteca. Del precio de venta podría salir la liquidación del crédito, además de los gastos e impuestos que te correspondan. Eso cambia el efectivo que recibirás, pero no significa que el saldo hipotecario sea automáticamente una deducción adicional de la ganancia fiscal.
Pide un desglose con columnas separadas: precio acordado, saldo a liquidar, gastos de venta, impuesto calculado y neto estimado a recibir. Así puedes planear el enganche de tu siguiente casa sin confundir el dinero disponible con la base del ISR.
El cálculo notarial y las obligaciones de declaración también deben revisarse por separado. Pregunta qué comprobantes recibirás y si debes informar la operación en tu declaración anual, incluso cuando exista una exención.
Copropietarios, extranjeros y residencia fiscal
Si hay varios propietarios, entrega la escritura, porcentajes y régimen matrimonial. No multipliques el límite de exención por el número de nombres sin una revisión individual: el análisis debe corresponder a la participación y situación de cada vendedor.
Para una persona extranjera, la nacionalidad y la residencia fiscal son cuestiones distintas. Una tarjeta migratoria o un RFC no bastan por sí solos para resolver todo el tratamiento tributario. Quien es residente fiscal en el extranjero puede quedar sujeto al régimen del artículo 160, diferente del aplicable a residentes en México. Presenta esa información desde el inicio para que se revisen la regla y, en su caso, las opciones de cálculo correspondientes. [5]
Preguntas frecuentes
¿Las 700,000 UDIS son sobre la ganancia?
No: el límite se refiere a la contraprestación por la venta de la casa habitación. La ganancia es otro cálculo. [1]
¿Debo esperar tres años desde que compré?
El requisito citado se refiere a no haber vendido otra casa habitación utilizando la exención en los tres años anteriores; no es, por sí mismo, una regla de tres años desde la compra. Deben cumplirse los demás requisitos. [1]
¿Una casa más cara pierde toda la exención?
No necesariamente. Puede haber un beneficio parcial y cálculo proporcional del excedente. Lleva tu expediente para determinarlo. [1]
¿Cuándo conviene pedir el cálculo?
Antes de comprometer el precio final. Una estimación documentada te permite negociar sabiendo cuánto podrías recibir.
Fuentes y referencias
Consulta editorial: 15/10/2026.